Bonus Casa 2026: quanto si detrae davvero e fino a quando

In sintesi

• 50% fino a dicembre 2026: la legge n. 199/2025 ha prorogato l’aliquota piena, il 36% slitta al 2027.
• Due requisiti insieme: proprietà o diritto reale di godimento, più destinazione ad abitazione principale a fine lavori.
• Inquilini e comodatari restano al 36% nel 2026 e al 30% nel 2027, sullo stesso tetto di 96.000 euro.
• Sopra 75.000 euro di reddito l’articolo 16-ter limita le detrazioni annue, contando la rata e non la spesa.

Se stai per firmare un preventivo, la data del bonifico pesa quanto l’importo.

Nel 2026 il bonus casa vale il 50% delle spese, con un tetto di 96.000 euro per unità immobiliare, a due condizioni: che i lavori riguardino l’abitazione principale e che a pagare sia il proprietario o chi ha un diritto reale di godimento. Fuori da quei due requisiti l’aliquota scende al 36%. Nel 2027 si passa rispettivamente al 36% e al 30%.

Molti articoli in circolazione raccontano un’altra storia, che fino a dicembre era vera: la legge di bilancio 2025 aveva fissato il 36% già a partire da quest’anno. Poi la legge n. 199/2025 ha prorogato di dodici mesi le aliquote più alte. La guida dell’Agenzia delle entrate aggiornata a febbraio 2026 recepisce la modifica.

Un anno di scarto sembra poca cosa finché non lo traduci in euro. Su una ristrutturazione da 40.000 euro sono 5.600 euro di differenza, che è più o meno il costo di un impianto di ventilazione meccanica.

Quanto si detrae, anno per anno

L’articolo 16-bis del Tuir non prevede più una percentuale uguale per tutti, perché dal 2025 l’aliquota dipende da chi paga e da dove abita, mentre il calendario scritto nella legge accompagna il beneficio verso il basso fino al 2034.

¹ A patto che la spesa sia pagata dal proprietario o da chi ha un diritto reale di godimento sull’immobile.

Nel calendario del bonus casa ci sono due righe che meritano attenzione più delle altre. La prima dice che il tetto di 96.000 euro regge fino al 2027 e poi si dimezza, il che rende il triennio in corso più generoso di quanto la sola percentuale lasci intendere. La seconda dice che la stangata vera arriva nel 2028, quando scendono insieme aliquota e base di calcolo: su 96.000 euro di lavori la detrazione passa dai 48.000 euro di oggi a 14.400.

Conta la data del pagamento, non quella della fattura né quella di fine lavori. Il criterio è di cassa, quindi un bonifico ordinato il 30 dicembre 2026 sta nell’anno buono anche quando l’addebito compare sul conto a gennaio o il cantiere chiude nel 2028.

Chi ha diritto all’aliquota piena?

Servono due requisiti insieme invece di uno a scelta, quindi chi ne soddisfa uno soltanto resta sull’aliquota bassa.

Il primo è il titolo sull’immobile: al momento di inizio dei lavori, o del pagamento se anteriore, devi essere proprietario, nudo proprietario, titolare della proprietà superficiaria oppure di un diritto reale di godimento, cioè usufrutto, uso o abitazione. Restano fuori il familiare convivente e il detentore, quindi inquilino e comodatario. Loro la detrazione la prendono comunque, al 36% nel 2026 e al 30% nel 2027.

Il secondo è la destinazione: l’unità immobiliare deve essere adibita ad abitazione principale, quella dove tu o un tuo familiare dimorate abitualmente. Se possiedi due case, una dove vivi tu e una dove vive un familiare, vale solo la prima.

La circolare n. 8 del 19 giugno 2025 ha sciolto i nodi pratici che la norma lasciava aperti. Attenzione a un dettaglio quando la leggi: le aliquote che indica per il 2026 sono quelle di allora, superate dalla proroga di dicembre.

• Casa non ancora abitata. Se l’immobile non è abitazione principale quando i lavori iniziano, la detrazione maggiorata spetta lo stesso, purché lo diventi alla fine dei lavori. È il caso classico della casa comprata da sistemare prima del trasloco.
• Pertinenze. La maggiorazione copre anche i lavori fatti solo sulla cantina, sul box o sull’area pertinenziale, se il vincolo di pertinenzialità con l’abitazione principale esiste già.
• Parti comuni. In condominio la percentuale più alta si applica alla quota imputata al singolo condomino, se quel condomino è proprietario dell’unità destinata ad abitazione principale.
• Trasloco successivo. Se negli anni seguenti la casa smette di essere la tua abitazione principale, l’aliquota maggiorata già maturata resta. Le rate continuano a scalare per intero.

Quanto costa aspettare dodici mesi

Prendiamo una ristrutturazione da 40.000 euro sulla casa in cui vivi, pagata da te che ne sei proprietario. La detrazione si spalma sempre su dieci rate annuali di pari importo.

Tra le due colonne ballano 5.600 euro, il 14% dell’intera spesa. Chi paga da inquilino o da comodatario ritrova lo stesso divario più in basso, tra i 14.400 euro del 2026 e i 12.000 del 2027.

La capienza fiscale è il vincolo che questi numeri non mostrano, quello che vedo trascurato più spesso. La detrazione scala dall’Irpef che devi effettivamente pagare quell’anno: se la tua imposta lorda annua è di 1.400 euro, la rata da 2.000 non ti torna indietro per intero. La parte eccedente si perde, perché il bonus casa non è rimborsabile né riportabile agli anni successivi. Prima di ottimizzare l’anno del bonifico conviene guardare l’ultima dichiarazione dei redditi.

Chi può chiedere il bonus casa

Fin qui ho dato per scontato il caso più comune, il proprietario che ristruttura la casa in cui vive. La platea è però molto più larga di quanto suggerisca quella parola, perché comprende ogni contribuente Irpef, residente in Italia e non, che sostiene la spesa e ha un titolo idoneo sull’immobile:

• proprietari e nudi proprietari;
• titolari di usufrutto, uso, abitazione o superficie;
• inquilini e comodatari, con il consenso scritto del proprietario e un contratto registrato al momento di avvio dei lavori;
• soci di cooperative, imprenditori individuali per gli immobili che non sono beni strumentali o merce;
• il familiare convivente del possessore, anche senza contratto di comodato, purché paghi lui e sia intestatario di bonifici e fatture;
• il convivente di fatto e il coniuge separato assegnatario della casa.

Anche chi ha firmato solo un compromesso può detrarre, a tre condizioni: essere stato immesso nel possesso, sostenere le spese e aver registrato il preliminare entro la dichiarazione dei redditi in cui usa la detrazione. Il diritto resta perfino se poi il rogito salta.

Chi esegue i lavori da sé detrae il costo dei materiali, che può acquistare anche prima di iniziare il cantiere.

Quali lavori rientrano nel bonus casa?

Titolo e destinazione decidono l’aliquota, il tipo di lavoro decide se la detrazione spetta. Sulle singole abitazioni copre manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, cioè le lettere b, c e d dell’articolo 3 del Dpr n. 380/2001. La manutenzione ordinaria resta fuori, tranne quando riguarda le parti comuni condominiali, dove rientra a pieno titolo.

La distinzione conta meno di quanto sembri quando i lavori si intrecciano. Se per completare una manutenzione straordinaria devi tinteggiare, la tinteggiatura entra nel computo: vale il carattere assorbente della categoria superiore, principio fissato dalla circolare n. 57 del 1998.

Restano esclusi gli edifici a destinazione produttiva, commerciale e direzionale. Le pertinenze dell’abitazione seguono invece l’unità principale.

Due casi meritano attenzione perché si sono mossi di recente:

• Caldaie a combustibili fossili, fuori dal 2025. Sostituire l’impianto di climatizzazione invernale con una caldaia unica a condensazione a gas non dà più diritto alla detrazione. Chi sta ragionando sul cambio generatore trova nella pompa di calore l’alternativa che il fisco continua a sostenere. In quel caso conviene entrare preparati, come ho scritto in cinque verità da conoscere prima di sostituire la caldaia e nell’approccio progettuale al passaggio da caldaia a pompa di calore.
• Gruppo elettrogeno di emergenza. Resta sempre al 50%, fuori dal calendario di riduzione, quando lo sostituisci con un generatore a gas di ultima generazione.

Nel conto rientrano anche le spese tecniche, che nei cantieri di riqualificazione pesano parecchio: progettazione, direzione lavori, relazioni di conformità, perizie. Se il tuo intervento nasce da un problema di involucro, la diagnosi preliminare è denaro speso bene. I ponti termici e i difetti di impermeabilizzazione sono le due voci che più spesso trasformano una manutenzione rinviata in una ristrutturazione forzata.

Come pagare per non perdere la detrazione

Sapere che il lavoro rientra non basta, perché il modo in cui lo paghi può cancellare il diritto. Il bonifico deve essere quello “parlante”, bancario o postale, anche online. Ci vanno tre informazioni. Mancarne una basta a far saltare tutto:

1. la causale del versamento, con il riferimento normativo che identifica l’intervento come recupero del patrimonio edilizio;
2. il codice fiscale di chi beneficia della detrazione, che può essere diverso da chi ordina il pagamento;
3. la partita Iva o il codice fiscale dell’impresa che riceve i soldi.

Su quel bonifico banca o Posta trattengono l’11% a titolo di acconto sull’imposta dovuta dall’impresa, aliquota in vigore per i pagamenti dal 1° marzo 2024. Il meccanismo spiega perché la compilazione conta tanto: un bonifico ordinario impedisce la ritenuta, quindi la detrazione non viene riconosciuta.

Se l’errore è già fatto ci sono due vie d’uscita. La prima è ripetere il pagamento con un bonifico compilato bene, ammesso che l’impresa restituisca il primo. La seconda è farsi rilasciare dall’impresa una dichiarazione sostitutiva di atto notorio che attesti l’avvenuta contabilizzazione dei corrispettivi nel suo reddito d’impresa, strada riconosciuta dalla circolare n. 43/E del 2016.

Gli errori che fanno saltare il bonus casa

• Bonifico ordinario al posto di quello parlante. L’errore più frequente e il più caro, per il motivo appena visto.
• Documenti di spesa non integrati subito. Quando più persone pagano e tutte vogliono detrarre, fattura e bonifico vanno integrati col nominativo di ciascuno e con la percentuale di spesa, fin dal primo anno di fruizione. La ripartizione non si può correggere negli anni successivi.
• Atto di affidamento senza il contratto collettivo. Per i lavori avviati dal 28 maggio 2022 di importo superiore a 70.000 euro, l’atto di affidamento deve indicare che l’impresa applica il contratto collettivo del settore edile. Senza quell’indicazione la detrazione non spetta.
• Dati catastali dimenticati in dichiarazione. Servono gli identificativi dell’immobile e, se i lavori li fa il detentore, gli estremi di registrazione del contratto.

Una precisazione che vale la pena fare, perché in rete gira il contrario: la comunicazione all’Enea, obbligatoria entro 90 giorni dalla fine lavori per gli interventi che portano risparmio energetico, se salta o arriva tardi non fa perdere la detrazione. Lo ha chiarito la risoluzione n. 46/E del 18 aprile 2019, in assenza di una previsione normativa che colleghi le due cose. Resta un obbligo, quindi va rispettato, ma non è la ghigliottina che molti temono.

Il tetto per chi supera i 75.000 euro di reddito

Anche pagando tutto nel modo giusto, dal 2025 c’è un secondo tetto che si somma ai 96.000 euro di spesa. L’articolo 16-ter del Tuir, introdotto dalla legge n. 207/2024, fissa un massimale complessivo agli oneri detraibili per chi dichiara più di 75.000 euro. Si calcola moltiplicando un importo base per un coefficiente familiare.

Quell’importo va poi moltiplicato per il coefficiente che dipende dai figli fiscalmente a carico:

Un professionista con 90.000 euro di reddito e un figlio a carico si ritrova quindi 9.800 euro di detrazioni annue disponibili, dentro cui devono stare anche interessi del mutuo, spese di istruzione, assicurazioni e tutto il resto.

Il punto che cambia i conti sta nel denominatore: nel plafond entra la rata annuale, non la spesa complessiva. Chi paga 20.000 euro di lavori nel 2026 e li detrae in dieci anni consuma 1.000 euro di plafond all’anno, non 10.000 in un colpo solo. Restano fuori dal calcolo le spese sanitarie, gli investimenti in start-up e Pmi innovative, le rate residue dei bonus edilizi pagati entro il 31 dicembre 2024. Le istruzioni operative complete stanno nella circolare n. 6/E del 29 maggio 2025.

Conviene anticipare i lavori al 2026?

Dipende da tre numeri che hai già in casa, di cui il bonus casa è solo il primo.

Se i lavori sono decisi e il progetto è pronto, chiudere i pagamenti entro dicembre è la scelta ovvia: quattordici punti di aliquota sono un guadagno certo, incassato senza fare niente di diverso da quello che avresti fatto comunque.

Se invece stai ancora scegliendo l’impresa, la fretta lavora contro di te. Le scadenze fiscali comprimono la domanda in pochi mesi e i preventivi lo sentono: uno sconto del 10% perso in trattativa vale quanto il 10% di aliquota guadagnato, con la differenza che il primo lo paghi anche sull’Iva. Sui cantieri di riqualificazione energetica ho visto rincari di quel tipo a ogni scadenza annunciata, dal 55% del 2013 in avanti.

Il terzo numero è la capienza Irpef di cui sopra, che va incrociata con il tetto dei 75.000 euro se il tuo reddito lo supera. Anticipare tutto in un anno può gonfiare la rata oltre il plafond disponibile, con la parte eccedente che non si recupera. In quei casi spalmare la spesa su due anni, accettando un’aliquota inferiore sulla seconda tranche, rende più di un’unica soluzione ottimizzata sulla sola percentuale.

Sul cantiere questa valutazione si traduce in due verifiche prima di firmare: quanta Irpef pagherai davvero nei prossimi dieci anni e quanto spazio ti lascia il plafond, se ti riguarda.

Se vendi casa o subentra un erede

Chi vende prima di aver consumato le dieci rate trasferisce le quote residue all’acquirente, se persona fisica, salvo patto contrario scritto nell’atto. In assenza di indicazioni il beneficio passa in automatico a chi compra, quindi vale la pena decidere in fase di rogito invece di scoprirlo dopo. La regola vale per ogni trasferimento tra vivi, donazione e permuta comprese.

Fanno eccezione inquilini, comodatari e familiari conviventi: loro conservano la detrazione anche quando la detenzione finisce, senza trasferirla a nessuno.

In caso di decesso le rate passano all’erede che mantiene la detenzione materiale e diretta dell’immobile, a prescindere dal fatto che ci abiti. Se gli eredi che ne dispongono sono più di uno, la detrazione si divide in parti uguali. Attenzione alla condizione, che va verificata ogni anno: l’erede che affitta o dà in comodato la casa ereditata perde le rate residue di quell’anno.

Tre cose da portare a casa

• Nel 2026 l’aliquota piena è il 50%, con tetto a 96.000 euro. Il 36% arriva nel 2027, il vero taglio nel 2028 quando il massimale scende a 48.000 euro.
• La maggiorazione chiede due requisiti insieme: un diritto di proprietà o reale di godimento e la destinazione ad abitazione principale, verificata alla fine dei lavori.
• Guarda la tua Irpef prima di ottimizzare l’anno del bonifico. Una detrazione che non trova capienza non torna indietro in nessun modo.

Se poi il cantiere che stai valutando tocca l’involucro o l’impianto, il conto fiscale è solo metà della decisione: l’altra metà la scrivono i consumi dei dieci anni successivi, che non scadono con la legge di bilancio.

PER APPROFONDIRE

Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali, guida dell’Agenzia delle entrate aggiornata a febbraio 2026

La misura della detrazione e i limiti di detraibilità, scheda dell’Agenzia delle entrate