Quanta Energia Consuma Realmente un Edificio? Valutazione Post Abitativa di un Edificio Reale



Quanta energia consuma realmente un edificio è una domanda che dovremmo farci tutti. Nel Regno Unito, investitori istituzionali, proprietari e inquilini sono sempre più interessati alle prestazioni energetiche degli edifici “in condizioni reali”, in quanto sempre più spesso i consumi sono molto più alti rispetto alle stime di progetto.

Il fenomeno è talmente diffuso e preoccupante da essere stato battezzato “performance gap”, la distanza tra consumi di progetto e consumi reali. Per questa ragione, sempre più spesso vengono commissionati relazioni denominate Post Occupancy Evaluation, cioè studi di valutazione post abitativa per rilevare le reali prestazioni degli edifici occupati.

Consumo energetico edificio reale

201 Bishopsgate è un edificio nella città di Londra composto da 12 piani per oltre 45.000 m². Ultimato nel 2009, insieme al suo compagno più famoso, la Broadgate Tower alta 165 metri, costituisce uno dei landmark più riconoscibili dell’area intorno alla stazione ferroviaria di Liverpool Street. I due edifici sono stati sviluppati congiuntamente dalla società British Land e dalla GIC, il fondo sovrano di Singapore e ospitano gli uffici di multinazionali del ramo finanziario e legale.

Recentemente ho avuto l’opportunità di assistere alla presentazione dei risultati della valutazione post-abitativa di questo edificio. La valutazione ha interessato principalmente gli spazi occupati dal cosiddetto “main tenant” (inquilino principale), un gestore di fondi di investimento.

Di seguito riporto i concetti più importanti emersi da questa accurata indagine durata oltre due anni volta a capire quanta energia consuma realmente un edificio.




La Cooperazione tra Proprietà e Inquilini è Essenziale

La costruzione dell’edificio (a cura della proprietà) e l’allestimento interno (a cura dell’inquilino) perseguono obiettivi diversi e senza una stretta collaborazione è impossibile pensare di bilanciare i diversi sistemi di controllo degli impianti (cosiddetti Building Energy Management Systems, BEMS).

Dave Worthington, il relatore dello studio, ha usato una metafora molto efficace:

È come cercare di guidare un autobus in cui ogni passeggero ha il suo pedale del freno e dell’acceleratore”.

Nel caso specifico, raggiungere l’equilibrio tra efficienza energetica e flessibilità di controllo delle condizioni ambientali interne ha richiesto quasi tre anni.

Gli obiettivi di efficienza sono stati raggiunti solo ad edificio interamente occupato in quanto gli spazi vuoti influivano negativamente sul funzionamento ottimale degli impianti meccanici.

I Consumi Elettrici Sono Sempre Grandemente Sottostimati

I consumi elettrici riconducibili a computer, server e telecomunicazioni, misurati in condizioni operative reali sono risultati pari al 500% dei valori di progetto. Non solo, i consumi ITC (Information & Telecommunications Technology) rappresentano la metà di tutti i consumi elettrici dell’edificio. Questo perchè in realtà le dotazioni e la densità di dispositivi, apparecchiature per ufficio ecc. a disposizione di ciascun dipendente sono di gran lunga superiori ai valori di riferimento ipotizzati nel progetto.

Nel caso particolare di società finanziarie, poi, la distanza tra stima e uso reale è ancora maggiore, come si nota da un qualsiasi filmato di repertorio che mostra i trader letteralmente sovrastati da file e file di schermi di grandi dimensioni.

“Orario d’ufficio” è un Concetto che ha Perso di Significato

Una simile differenza tra consumo stimato e consumo reale si spiega anche con i poco realistici valori di riferimento utilizzati durante il progetto. I cosiddetti “benchmark”, infatti, si rifanno a condizioni di occupazione e utilizzo degli spazi ormai decisamente superate. Una società multinazionale lavora su molti fusi orari differenti e non di rado alcuni uffici sono occupati nell’arco di tutte le 24 ore.

Quanta Energia Consuma un Open Space? Più degli Uffici Singoli, ma il Consumo Pro-Capite è Inferiore

Le ultime ricerche indicano che in un giorno qualsiasi, in un ufficio a pianta aperta (cosiddetto open space) solo il 65% delle scrivanie è occupato.

Questo significa che molti spazi sono illuminati e riscaldati anche se alla scrivania non c’è nessuno. Di conseguenza gli open space, in media, consumano il doppio (per unità di area) rispetto agli uffici allestiti con pareti divisorie.

Tuttavia, gli uffici singoli hanno una densità di occupazione molto inferiore e quindi gli open space hanno un rapporto più favorevole di consumi pro capite.

La migrazione di Servizi IT verso il Cloud Consentirà Risparmi del 40-45%

Secondo la stima condotta dal main tenant, eliminare il data center consentirà riduzioni di energia dell’ordine del 40-45%. Questo risparmio potrà essere ottenuto grazie ad una combinazione di servizi IT hosted e all’introduzione su ciascuna scrivania di thin client, computer minimalisti studiati per eseguire applicazioni ospitate in rete.

Edifici di Questo Tipo si Scaldano da Soli, il Problema semmai è Raffreddarli

Le misure condotte sul clima interno ed esterno hanno rivelato che per la maggior parte dell’anno l’edificio si riscalda semplicemente grazie ai guadagni interni, grazie cioè al calore sviluppato da persone e apparecchiature presenti all’interno dell’edificio. Inoltre, lo studio ha dimostrato che per questo edificio non esiste correlazione tra irraggiamento solare e temperatura interna, risultato molto significativo per un edificio completamente vetrato. Questo comportamento desiderabile rivela che la facciata vetrata continua è stata protetta dall’irraggiamento diretto con adeguate schermature.

Il rovescio della medaglia, ovviamente, è che proprio a causa degli alti guadagni interni, gli impianti di raffrescamento sono in funzione anche quando la temperatura esterna scende sotto i 5 °C, con prevedibili effetti negativi sull’efficienza. In questi casi la strategia energeticamente più redditizia prevede di sfruttare l’aria esterna per operazioni di free cooling.

Se fossi interessato a capire quanta energia consuma realmente, ma anche in fase progettuale, il 201 Bishopsgate, tali dati sono liberamente consultabili sul sito CarbonBuzz, un’iniziativa congiunta del collegio reale degli architetti (RIBA) e degli ordini degli ingegneri impiantistici (CIBSA) creata appositamente per ridurre il performance gap nei consumi energetici degli edifici.

Si ringraziano British Land, Broadgate Estates, BCO-British Council for Offices e Henderson Global Investors.

A cura di Ing. Luca Cotta Ramusino

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