Valutazione Post Abitativa (POE): Come Capire se un Edificio “Funziona” Davvero



La valutazione post abitativa (POE) serve proprio a capire se un edificio funziona davvero, ovvero se un edificio rispetta nella pratica le aspettative degli occupanti, funzionali, di comfort, di consumo energetico, fissate e volute in fase progettuale, sia essa di un edificio ex-novo, sia di una ristrutturazione edilizia o riqualificazione energetico-ambientale.

Valutazione Post Abitativa (POE): Come Capire se un Edificio “Funziona” Davvero


Il progetto (sia esso di costruzione, ristrutturazione o fitout) è terminato, i collaudi sono stati eseguiti, la consegna dei locali fatta, e così via. Lo spazio di cui avevamo bisogno è stato realizzato ed è finalmente occupato.

Domanda:

  • Come facciamo ad assicurarci che quello che abbiamo ricevuto è proprio quello che abbiamo richiesto?
  • I locali e gli impianti sono realmente funzionali agli occupanti, oppure esistono aree problematiche che richiedono la nostra attenzione?

I progettisti hanno ideato un manufatto per soddisfare esigenze che i proprietari hanno cercato di spiegare al meglio delle proprie capacità. I costruttori hanno interpretato il progetto, gli occupanti hanno preso possesso dei locali e cercano di usarli al meglio per le proprie esigenze.

  • Siamo sicuri che nella pratica tutto va come è stato previsto?

Consegnare un edificio “a norma” non significa necessariamente consegnare un edificio che funziona al meglio per chi lo occupa. La qualità dell’aria interna, il rumore, la luce naturale, l’accesso alle viste e agli affacci, e così via, “in pratica” potrebbero essere molto diversi dai valori astratti considerati “in teoria” dai progettisti.

Anche le rilevazioni strumentali e i sistemi di controllo spesso non raccontano tutta la storia.

Come annotato in un questionario sul comfort da un impiegato scontento:

Il termostato potrà anche dire che qui ci sono 22 gradi, ma lui non è costretto a stare seduto in mezzo agli spifferi”.

Per tutte queste ragioni è opportuno condurre una valutazione sistematica per asseverare che un edificio (o comunque uno spazio) sia funzionale alle necessità degli occupanti e che si comporti adeguatamente, dopo che questo sia stato consegnato e occupato per un certo tempo, tipicamente dopo 6-12 mesi.




La valutazione post abitativa, o Post-Occupancy Evaluation ha proprio lo scopo di valutare se l’edificio soddisfa i criteri, le necessità e gli usi per cui è stato progettato e realizzato. Per fare questo l’analisi POE esamina l’edificio dal punto di vista dell’utente, cioè delle persone che occupano l’edificio.

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Un esempio di rilevazione soggettiva – Comfort complessivo

Naturalmente, tutto quanto detto vale anche per le ristrutturazioni e gli allestimenti interni o fitout, perché le analisi POE non sono limitate alle nuove edificazioni.

Attraverso l’esame di una combinazione di variabili oggettive (ad esempio occupanti per mq, ricambi orari dell’aria, distanza dalle finestre, ecc.) e variabili soggettive come ad esempio la percezione della qualità ambientale interna (troppo freddo, troppo buio, troppo rumore, aria viziata, ecc.) da parte degli occupanti, l’obiettivo di un’analisi POE dev’essere quello di migliorare l’uso dell’edificio e aiutarne la manutenzione e la gestione quotidiana, oltre che identificare e correggere comportamenti problematici o prestazioni inferiori alle attese.

Valutazione Post Abitativa nella Pratica

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Metodologia standardizzata di raccolta dati

Un’indagine post-abitativa attraversa tipicamente queste fasi di progetto:

  • identificare e chiarire lo scopo e la portata dell’indagine. In questa fase è necessario decidere fin dove spingersi e con quali mezzi. Le domande-tipo che potrebbero sorgere in questa fase: chi è opportuno coinvolgere? Chi farà cosa? Che forma prenderanno i dati? Eccetera
  • pianificare l’indagine. Domande proprie di questa fase: è il caso di sottoporre un questionario agli utenti? Se sì, sarà per tutti, compresi i visitatori occasionali, oppure solo per chi occupa l’edificio per almeno 6 ore al giorno? Intendiamo adottare una metodologia standardizzata o svilupparne una ad hoc? Quali prove strumentali a supporto delle rilevazioni soggettive? E così via
  • eseguire l’indagine, raccogliendo i dati nel minor tempo possibile per minimizzare interruzioni e distrazioni, specialmente se si tratta di un luogo di lavoro
  • analizzare e interpretare i dati, stendere la relazione. Quali sono i risultati più interessanti? A chi possono interessare i risultati, e sotto quale forma?
  • preparare un piano di azione in risposta all’indagine. Cosa è possibile e opportuno fare a seguito dei risultati dell’indagine?

I Vantaggi di un’Indagine Post-Abitativa

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I benefici della valutazione post abitativa investono parallelamente tutti gli stakeholder di un progetto, dai proprietari, agli inquilini, ai costruttori, ai progettisti. In letteratura questi sono i benefici più citati a favore di una Post Occupancy Evaluation.

  • “Chiudere il circuito” tra progettisti, costruttori e manutentori di un edificio. Un progettista o un costruttore raramente possono toccare con mano il funzionamento di un edificio finito, a meno che non vengano richiamati sul posto per rispondere di qualche guasto o anomalia riscontrata in esercizio.
  • Migliorare l’uso dello spazio, che nella pratica potrebbe essere molto diverso rispetto a quanto deciso in fase di progetto. Dove il progettista ha previsto una sala riunioni il conduttore metterà un ufficio; una partizione spostata per un ripensamento invaliderà i calcoli per la climatizzazione di un’intera zona, e così via. Gli esempi di “scollamento” tra realtà d’uso e progetto sono infiniti.
  • Risolvere le piccole e grandi “magagne” che sono sfuggite ai controlli, come regolazioni di sistemi, impostazioni, ecc.
  • Fornire un servizio di assicurazione di qualità, specialmente nei rapporti verso terze parti.
  • Identificare eventuali punti deboli di uno stato di fatto prima di mettere mano ad una ristrutturazione importante. In questo caso la valutazione post-abitativa viene fatta sì su un edificio occupato, ma prima dei lavori.
  • Incorporare nei progetti futuri tutte le “lezioni che abbiamo imparato” da un’indagine (a caro prezzo, mi sento di aggiungere).

Un Caso Reale di Post Occupancy Evaluation

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Esempio di postazione a pianta aperta con materiali fonoassorbenti (© Allsteel)

Nel 2011 il mio studio ha condotto un’indagine su un edificio storico adibito ad uffici, per un totale di circa 1800 mq. L’edificio era stabilmente occupato da 55-60 impiegati, oltre ad un centinaio di visitatori giornalieri, ed era stato recentemente ristrutturato, con interventi sugli impianti e variazioni alla distribuzione interna.

Da un lato il progetto diceva “tutto bene”, dall’altro, la normale conduzione e fruizione dell’edificio raccontava una storia completamente diversa.

L’indagine Post Occupancy Evaluation, condotta sia mediante sondaggio tra gli occupanti sia con successive misurazioni strumentali, ha evidenziato i seguenti problemi:

  • problemi di qualità dell’aria in oltre il 65% dei locali, dovuti principalmente alla polvere causata da archivi cartacei
  • discomfort termico dovuto a stratificazione in oltre il 50% dei locali
  • discomfort acustico nel 45% dei locali, a causa del rumore aereo, conseguenza del layout poco funzionale delle postazioni di lavoro
  • problemi di abbagliamento nel 40% dei locali, nonostante la presenza di oscuranti
  • problemi di sicurezza nel 30% dei locali, dovuti principalmente alle vie di fuga ingombre di arredi, apparecchiature o altro materiale.

E’ stato possibile porre rimedio a queste piccole e grandi disfunzioni, a volte con poca spesa, intervenendo sia sull’arredamento sia sulla conduzione dei locali. Più nel dettaglio:

  • nuovi arredi con partizioni fonoassorbenti e un layout a pianta aperta più funzionale hanno ridotto il rumore aereo
  • gli schedari chiusi da ante (anziché composti da scaffali aperti) e il ricorso più frequente agli archivi offsite hanno ridotto le emissioni pulverulente
  • l’installazione di oscuranti più funzionali ha ridotto i problemi di abbagliamento
  • un corso di “ripasso” di sicurezza sui luoghi di lavoro ha ribadito l’importanza di non ostruire le vie di esodo di emergenza

… e così via.

In conclusione, con poca spesa e senza ricorrere a immobilizzazioni, è stato possibile migliorare la funzionalità di un edificio e di conseguenza la produttività dei suoi occupanti.

A cura di Ing. Luca Cotta Ramusino

Photo credit: truliavisuals, truliavisuals, cblue98

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